Всяка сделка с недвижим имот преминава през различни етапи на проучване и преговори, но за да бъде доведена до успешен край, тя трябва да бъде изповядана пред нотариус.
В тази публикация сме обобщили най-основните документи за сделка, които следва да бъдат представени. Обърнали сме внимание и на някои често срещани специфични случаи.
Когато сте продавач при сделка с недвижим имот следва да знаете, че ваша отговорност е да представите голяма част от документите за успешното приключване на нотариалната сделка.
Когато пък купувате, следва да знаете какво да изисквате от вашия продавач предварително, за да удостовери той правото си на собственост.
Систематизирали сме необходимите документи по следния начин:
- Без какво не може да се осъществи сделката;
- Задължителни документи, съставяни на място;
- Други документи, които могат да бъдат необходими в зависимост от конкретния случай;
Не може без:
А. Документ за собственост на продавача.
Най-често това е вписан в Агенция по вписванията нотариален акт (за покупко-продажба, учредяване на право на строеж (суперфиция), дарение, замяна, констативен нотариален акт за собственост и др.). Възможно е да бъде и друг нотариално заверен договор (например за доброволна делба), нотариално или саморъчно завещание.
Съществува опция документът за собственост да бъде и договор за продажба, сключен с Държавата или Общината. По правило той не е се съставя като нотариален акт.
При възстановени земеделски земи документът за собственост може да бъде решение на поземлена комисия. След съдебен спор – съдебното решение, а ако имотът е получен в резултат на публична продан – постановлението на съдебния изпълнител за възлагане на имота.
Ако собственикът е търговско дружество, което е станало собственик чрез апорт, дружественият договор/уставът ще бъде негов документ за собственост.
Документът следва да бъде представен на сделката в оригинал, или в заверен препис (официално копие, заверено от Агенцията по вписванията или друг държавен орган).
Б. Удостоверение за данъчна оценка
Това удостоверение се издава от общинската данъчна служба по местонахождението на имота. То удостоверява как общината оценява имота за целите на облагането с местен данък.
Важно е в удостоверението да фигурират имотите, предмет на сделката, с техните точни параметри. Да са посочени собствениците, както и да са заплатени задълженията към общината.
Не трябва да ви изненадва, че тази оценка често е доста по-ниска от пазарната оценка на имота. В случая тя се представя, тъй като е минималната база за определяне на таксите по сделката.
В случай, че реалната цена по сделката е по-голяма, таксите ще бъдат изчислени върху тази по-висока реална цена, а не върху данъчната оценка.
Ако вече имате данни за продажната цена или данъчната оценка на имота можете да изчислите нотариалните такси и разноски на калкулаторите на LegalMasters.bg напълно безплатно!
В. Скица/схема на имота
Скицата (за поземлени имоти – парцели, земеделски земи) и/или схемата (за самостоятелни обекти – жилища, гаражи) се издава от Агенцията по кадастър и дава информация за границите, площта и други важни характеристики на конретния недвижим имот.
Този документ е важен, тъй като изобразява графично имота, който е предмет на сделката и параметрите, с които ще бъде описан в нотариалния акт за сделката.
На място при нотариуса
При изповядването на сделката ще бъде необходимо подписването и заверяването на някои задължителни декларации, но тях може да разпишете и непосредствено преди сключването на сделката в самата нотариална кантора:
Декларация по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс – за липса на задължения към държавата. Попълва се само от продавача.
Декларация по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност – попълва се ако страните за физически лица и с нея се декларират обстоятелства относно брака, гражданството и други обстоятелства от гражданско състояние на лицата.
Декларации по Закона за мерките срещу изпиране на пари – за заемани висши държавни длъжности, за произход на средствата и тн.
Документи за доказване на определни обстоятелства:
Удостоверение/я за наследници – задължително се представя, когато имотът, предмет на сделката, е придобит по наследство. Тогава удостоверението допълва документът за собственост на наследодателя;
Пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието – когато някоя от страните действа чрез пълномощник. Важна особеност е когато се прави заверка на пълномощното, заедно с него да се заверят и гореизброените декларации.
Удостоверение за вещни тежести (УВТ) – удостоверява вписаните актове по партидата на имота. От предварителен анализ на това удостоверение може да се направи заключение за принадлежността на правото на собственост и дали върху имота има вписани вещни тежести.
Строителни книжа – това е условен термин при сделки с предмет имот в строеж или за новопостроен такъв – включва одобрените строителни книжа за сградата, строителни разрешения, удостоверение за въвеждане в експлоатация ако има такова, и други актове, имащи отношение към законността на строителството.
Удостоверение за търпимост – представя се в случай, че сградите, които са предмет на сделката, са изградени без одобрени строителни книжа, но отговарят на особените изисквания на Закона за устройство на територията.
Удостоверения за семейно положение/за родствени връзи/за граждански брак и други – представят се за доказване на определени обстоятелства, които имат значение за правото на собственост, а понякога и за освобождаване от данък за сделката (напр. при сделка между роднини по права линия).
Декларация за отказ от право на ползване – тя ще ви бъде нужна, ако за имота има вписано вещно право на ползване, което купувачът не иска да тежи на имота му. В случай, че ползвателят е починал, се представя извлечение от смъртния акт или друг документ, удостоверяващ това.
Декларация за съгласие по чл. 26 от СК – в случаите когато продаваният недвижим имот е индивидуална собственост на единия съпруг, но е семейно жилище и другият съпруг е адресно регистриран в продавания имот.
Важно
В зависимост от спецификата на всяка имотна сделка, е възможно да ви бъдат необходими и други документи.
Затова е от голямо значение преди преминаването към изповядване на сделка, документите по нея да бъдат прегледани от адвокат.
———————————————————————————————
Ако се нуждаете от консултация във връзка с предстояща сделка с недвижим имот, преглед и изготвяне на документи за сделка или цялостно съдействие по нея, можете да се свържете с нас на тел. 089 30 50 449, на имейл: contact@legalmasters.bg или на фейсбук страницата на кантората.
———————————————————————————————
Отзиви
Споделяме с радост отзивите на наши клиенти от съвместната ни работа по имотни сделки:
„ Не само препоръчвам, но и благодаря на LegalMasters.bg и по-специално на адв. Женя Недева, която ме преведе през тежка имотна сделка, която без нейна помощ нямаше изобщо да се осъществи!
В началото както много хора, които купуват имот реших да действам без адвокат и изпаднах в изключително неизгодна позция, от която успях да се измъкна единствено благодарене на адв. Недева.
Адмирации за професионализма, коректността и човешкото отношение. А към купуващите имоти, мога само да дам съвет да не действат без адвокат, рискуват много.”
Я. Ц. от гр. София
„Имах удоволствието да се запозная с адв. Недева във връзка с имотен казус, който беше успешно решен с нейно съдействие.
Тя спечели моето доверие с нейната коректност, професионализъм и отговорно отношение. Даваше ми разяснения на достъпен език и това направи комуникацията помежду ни лесна и безпроблемна.
Също така, адв. Недева е отзивчива, внимателна и търпелива, винаги готова да отговори на всичките ми въпроси. Отново бих се обърнала към нея, ако имам нужда.”
Ю.К. от гр. София
Уважаеми читатели, всички материали, които са публикувани в LegalMasters.bg, имат само информативен характер. Тези материали отразяват личното виждане и професионалното мнение на съответния адвокат от екипа и не следва да бъдат възприемани като изчерпателни правни анализи, нито като индивидуални правни съвети за вас. Преди да предприемете или да не правни действия по разгледаните въпроси, потърсете професионален правен съвет за вашия конкретен случай.
